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Catastro y Registro: qué hacer si existen discrepancias con la vivienda

Catastro y Registro: qué hacer si existen discrepancias con la vivienda

En España existen dos registros inmobiliarios. Uno de ellos es el Catastro. El otro el Registro de la Propiedad. Su razón de ser es la necesidad de acreditar las características de los bienes inmuebles. Sin embargo, es frecuente que los datos con los que cuentan cada uno de ellos no coincidan. Ello ocurre con mayor frecuencia en fincas o edificios que ya revisten una cierta antigüedad, ya la descripción o los datos que se recogen se transcriben “según la manifestación de los interesados”, que se ha trasladado varias veces de escritura en escritura sin haber comprobado oportunamente la realidad física de la finca o edificio.

Las discrepancias suelen darse en cuestiones como la superficie, volumetría, linderos de la finca, e incluso en los datos de ubicación de la misma. El principal problema que genera esta situación es la erosión de un elemento fundamental en los estados de derecho: la seguridad jurídica. Un problema que, afortunadamente, tiene solución.

Dos organismos independientes

Lo primero, es tener claro de qué hablamos cuando nos referimos a catastro y registro, ya que si bien son similares en algunos aspectos, en otros no tienen nada que ver.

 

El Registro de la Propiedad es un servicio público que  tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas. Su finalidad es dar seguridad en el ámbito del mercado inmobiliario, ya que incluye toda la información relevante sobre la finca: descripción, titular y cargas que pesan sobre ellas. La inscripción en el Registro no es obligatoria, pero sí, sin duda, muy aconsejable.

 

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Su regulación se fundamenta en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Una importante diferencia con el Registro de la Propiedad es que la inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita. Según el artículo 3 de esta Ley, “la descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas”. Su principal objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Es importante subsanar

La existencia de diferencias entre los datos que poseen cada uno de los registros puede generar problemas a los propietarios, en especial cuando existe la voluntad de poner a la venta un inmueble, ya que una situación así puede ahuyentar a muchos compradores o ralentizar la operación. Por ello, si se detectan es importante proceder a subsanarlos cuanto antes. En cualquier caso, es importante saber que mientras existe la discrepancia, la entidad que prevalece es el Registro de la Propiedad, ya que el catastro no es más que un registro administrativo de todos los inmuebles de España cuyo objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos a dichas fincas, mientras que el Registro de la Propiedad es un registro público que garantiza jurídicamente la titularidad de un determinado inmueble.

¿Qué puedo hacer para subsanarlo?

En 2015 se modificó la Ley Hipotecaria mediante la aprobación del Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Unos de los objetivos de esta norma es lograr la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, para evitar duplicidades y lograr “una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones”. Una coordinación que hasta ese momento era prácticamente inexistente.

El primer paso para proceder a subsanar esta desviación es descubrir cuál de los dos organismo está equivocado. Una vez detectado dónde está el error, la Ley Hipotecaria habilita diferentes vías para solventar las discrepancias entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad física de las fincas. Son las siguientes:

 

La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

El deslinde registral de la finca.

La rectificación de su descripción.

La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.

La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.

Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.

El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.

El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Hay que tener en cuenta que para poder inscribir de forma correcta una finca en el Registro, la norma permite la existencia de pequeños errores, en la superficie en relación al Catastro. Si el error supera esta superficie, el Registro podría paralizar la inscripción hasta que se aclare la situación.

De este modo, si la discrepancia no supera el al 10%, la rectificación de la escritura notarial no necesita la apertura de expediente alguno y no queda la finca impedida de inscripción registral, siempre y cuando se acredite que se cumplen los demás requisitos de la Ley Hipotecaria a efectos registrales de fincas.

En cambio, si la diferencia es superior a ese 10%, el notario debe proceder a la apertura de un expediente hipotecario aportando una representación gráfica alternativa georeferenciada.

Por tanto, parece evidente que solventar una situación de este tipo es aconsejable, para evitar males mayores y perjuicios, en especial cuando se va a producir una transmisión del bien. Por suerte, con la norma hoy vigente, hacerlo es un proceso relativamente sencillo.

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