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Cómo funciona la subrogación del deudor, la fórmula para cambiar el titular de una hipoteca

Cómo funciona la subrogación del deudor, la fórmula para cambiar el titular de una hipoteca

Permite pasar la deuda contraída a otra persona y se utiliza de forma habitual en las compraventas de viviendas sujetas todavía a una hipoteca

El cambio de titular de una hipoteca permite modificar el contrato que se firmó cuando se solicitó el préstamo y, de este modo, pasar la deuda contraída a otra persona. Esta operación, conocida como subrogación del deudor, se utiliza principalmente en la compraventa de viviendas hipotecadas y permite ahorrar dinero a ambas partes, pese a que conlleva unos gastos vía comisiones. Repasamos las claves de esta fórmula.

La subrogación de la deuda es una operación referida a los préstamos (por ejemplo, las hipotecas) que consiste en cambiar la hipoteca de nombre. Es decir, cambiar a la persona (o personas) que son titulares de la hipoteca. En otras palabras, la subrogación del deudor permite pasar la deuda contraída a otra persona.

¿Cómo funciona una subrogación del deudor?

Una vez que se realiza la subrogación del deudor, se cambia el titular de la hipoteca. En consecuencia, suceden dos cosas importantes:

El antiguo titular deja de estar vinculado a la hipoteca y, con ella, a la deuda contraída con el banco. De esta forma, el banco ya no podrá requerir ninguna responsabilidad relativa al dinero prestado.

El nuevo titular de la hipoteca adquiere la responsabilidad de asumir el pago de la deuda de la antigua hipoteca que ha sido subrogada. Es decir, a partir de ese momento, el nuevo titular (o titulares) pasa a ser el responsable de devolver el dinero prestado por el banco en el momento en el que se firmó la hipoteca.

¿Cómo se realiza el cambio de titular de hipoteca?

Para realizar un cambio de nombre en una hipoteca, es necesario que el banco acepte la subrogación. Es decir, se debe solicitar al banco la subrogación del deudor y, a continuación, el banco deberá realizar un estudio de viabilidad de la subrogación.

¿Qué significa esto? Que el banco estudia si el nuevo titular que se va a hacer cargo de la deuda de la hipoteca tiene un perfil fiable. En otras palabras, si considera que es una persona con una situación económica y laboral que le permitirá pagar las cuotas correspondientes hasta que se termine de pagar el total de la hipoteca. En el caso de que el banco acepte la subrogación, se deberá pagar la comisión de subrogación y se procederá a formalizar la operación.

¿Para qué se utiliza el cambio de titular de hipoteca?

El cambio de titular de la hipoteca, o subrogación del deudor, es una operación que se utiliza principalmente en la compraventa de viviendas hipotecadas. Es decir, si se va a vender una casa que todavía está hipotecada, esta operación permite que el comprador adquiera la vivienda y, también, la hipoteca asociada a la misma.

¿Qué ventajas tiene la subrogación del deudor?

En el contexto de la compraventa de una casa hipotecada, se puede optar por la subrogación del deudor o por cancelar la hipoteca y solicitar una nueva hipoteca. Sin embargo, esta segunda opción es considerablemente más cara que la primera. Por ello, la mayoría de las veces se opta por la subrogación o cambio de titular de la hipoteca, ya que permite ahorrar dinero tanto al comprador como al vendedor de la casa.

¿Qué gastos conlleva una subrogación de hipoteca?

Hay que tener en cuenta que llevar a cabo un cambio de titular en la hipoteca no es gratuito. Los gastos de subrogación de hipoteca por cambio de deudor están limitados por la ley hipotecaria de 2019. De este modo, la máxima comisión de subrogación de deudor que pueden cobrar los bancos es la siguiente:

Hipotecas fijas: Durante los 5 primeros años la comisión será de 0,50%, mientras que a partir del sexto año la comisión será de 0,25%.

Hipotecas variables: Durante los 3 primeros años la comisión será de 0,25%, mientras que en el cuarto y quinto año será de 0,15%. A partir del sexto año la comisión desaparece.

Además, hay que tener en cuenta que algunos bancos no cobran este tipo de comisiones. Si un banco cobra determinadas comisiones o no depende de lo que se firme en el momento de formalizar la hipoteca.

 

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