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Comprar una casa ahora o en 2022: la clave está en el nuevo valor de referencia de Catastro

Comprar una casa ahora o en 2022: la clave está en el nuevo valor de referencia de Catastro

 

El próximo 1 de Enero del 2022 entrara en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro, que será la base imponible de impuestos tan importantes como el ITP, que se paga al comprar una vivienda usada, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto sobre el Patrimonio

Si te encuentras ultimando la compra de una casa, debes saber que el problema que trae este valor es su imposición a los contribuyentes y que en caso de que estimes que el valor de la vivienda que has comprado es inferior al nuevo valor de referencia, deberás probarlo ante Hacienda. Es decir, la Administración tributaria se cobra el ITP y si el contribuyente no está de acuerdo, deberá ser él quien pleitee mediante medios de prueba admisibles en Derecho.

La única forma de que no se pague el ITP en base al nuevo valor de referencia es que no exista directamente un valor de referencia para la vivienda comprada o que el valor declarado en la escritura de compraventa de la casa de segunda mano sea superior al valor de referencia de Catastro.

Y ¿Cómo impugnar el valor de referencia de Catastro? Podrá hacerse a través de dos vías: es posible pagar impuestos conforme dicho valor de referencia y posteriormente rectificar la autoliquidación presentada o también es posible tributar conforme al valor escriturado y luego recurrir la liquidación que notifique la Administración autonómica, pues el ITP es un impuesto autonómico.

Pero, en ambos casos corresponderá al contribuyente demostrar el error del valor de referencia y deberá asumir los gastos de aportar pruebas, como pueden ser los periciales y también los gastos de defensa jurídica, si toca acudir a Tribunales.

Qué impuestos se pagan por comprar una vivienda antes de 2022

Por el momento quien compre una vivienda usada antes de que termine el año deberá pagar el ITP en función del precio de compraventa, del precio escriturado en el contrato de compraventa. A partir del 1 de enero de 2022 se hará en función del valor de referencia de Catastro.

Así, los compradores de viviendas de segunda mano podrán tributar por el valor de escritura como se ha estado haciendo hasta ahora. Y si la Administración autonómica de turno no está de acuerdo, podrá iniciar la famosa comprobación de valores para determinar el valor del inmueble conforme a alguno de los métodos previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria.

Recordamos que los métodos más comunes son:

  • El método de precios medios en el mercado (57.1.c, LGT):aunque este método está acorralado en los tribunales dados su objetividad y generalidad.
  • El método de dictamen de peritos (57.1.e, LGT):también suele anularse en los tribunales porque la administración autonómica no suele enviar a un perito a que visite personalmente la casa.
  • El método de tasación hipotecaria (57.1.g, LGT):es otro método anulado en Comunidad Valenciana, en Comunidad de Madrid, Andalucía o Murcia porque no se puede equiparar el valor real o de mercado de una vivienda con el valor de su tasación hipotecaria.

En definitiva, comprar una vivienda usada antes de que termine el año es una opción segura porque se declarará la compra por el valor escriturado y porque en caso de recibir una comprobación de valores, el contribuyente tiene muchas papeletas para ganar el pulso a la Administración. Es decir, será la Administración autonómica la obligada a demostrar que el valor declarado en el ITP o en el Impuesto de las donaciones no se corresponde, a su entender, con el valor de mercado del inmueble.

Sin embargo, aquellos que compren o hereden una casa a partir de enero de 2022 estarán obligados a declarar por el nuevo valor de referencia de Catastro cuando sea superior al valor escriturado. Y si el contribuyente discrepa, deberá ser él quien demuestre que no se ajusta a la realidad del mercado.

Qué es mejor: comprar ahora o en 2022

Primero averiguar cuál es el valor que cada Comunidad Autónoma atribuye al inmueble, antes de final de año. Y cuál será su valor de referencia, a partir del 1-1-2022. Y así compararlo con el importe por el que se tenía pensado escriturar la compraventa de la casa o la herencia de la vivienda.

¿Cómo comprobar el valor que da cada Comunidad Autónoma a la vivienda que se quiere adquirir? Cada CCAA suele tener servicios de valoración online que permiten determinar el valor de la vivienda. Pero en cuanto a conocer el nuevo valor de referencia de Catastro, aún no se ha publicado en la sede electrónica de Catastro. De hecho, previsiblemente se hará en los 20 primeros días de diciembre, con lo que su publicación está al caer.

 

 

La decisión de anticipar o retrasar la operación dependerá de cuál sea la valoración más beneficiosa para el contribuyente. En caso de que ninguna de las valoraciones se ajuste al valor de mercado del inmueble, lo prudente será anticipar la operación, porque  será más fácil defender el valor de escritura si la operación se realiza antes de fin de año, que si se retrasa al año 2022”.

En qué consiste el nuevo valor de referencia de Catastro

Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Este nuevo valor afectará no sólo al ITP, sino también al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro.

En caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con este nuevo valor de referencia, deberá demostrar su desacierto. La carga de la prueba, por tanto, recaerá en el contribuyente, que deberá demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado. A diferencia de lo que ocurría hasta ahora ya que era la Administración la obligada a probar que el valor por el que había tributado el contribuyente no era el valor real del inmueble.

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