«No existe ninguna limitación normativa que prohíba al propietario de una vivienda vender la misma»
Invertir en vivienda sigue siendo el valor más seguro y preferido de los españoles por su gran rentabilidad a largo plazo. Una de las grandes dudas de los inversores privados en inmuebles es qué tipo de rendimiento económico sacar de la inversión y normalmente se plantea la duda sobre si alquilar o esperar a vender el activo, lo que suscita dudas sobre si, una vez alquilado el piso, se puede poner a la venta, si bien hay una serie de factores a tener en cuenta a la hora de llevar a cabo la operación.
“No existe ninguna limitación normativa que prohíba al propietario de una vivienda vender la misma, aunque esta se halle arrendada”, que esta no prohibición no significa que se pueda realizar esta venta en todos los casos.
“salvo que se prevea la renuncia explícita en el contrato”, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente, por lo que tendría opción de igualar la oferta y comprar el inmueble.
De lo contrario, “si el arrendatario hubiera renunciado a este derecho, el arrendador solo deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con un preaviso mínimo de treinta días a la fecha de compraventa”.
Estos derechos, en virtud del artículo 14 de la LAU, se mantendrán “durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el vendedor o el arrendador fuese persona jurídica”. Esto significa que, por ende, el adquiriente no podrá resolver el contrato de arrendamiento hasta que haya transcurrido el mencionado plazo.
Por otro lado, hay algunos contratos que se rigen por la Ley de 1964, y en estos casos “el inquilino tiene siempre el derecho de adquisición preferente”, de manera que a la hora de afrontar una compraventa “el arrendatario, en caso de que no opte por la compra de la vivienda, podrá instar la impugnación judicial de la misma, si el precio supera el de capitalización de la renta”.
Esta disposición “es una medida de protección al inquilino”, ya que, a pesar de que la venta no quedará afectada “si lo hacen las opciones del adquiriente a disponer de la vivienda por necesidad”.
El artículo 35 de la Ley Hipotecaria
A pesar de este derecho general de cinco años para las personas físicas y siete para las jurídicas, se puede pactar una duración del contrato superior, en cuyo caso, dependiendo de si el adquiriente del inmueble cumple con los requisitos dispuestos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, una disposición normativa que protege al comprador de buena fe.
De cumplirlos, el comprador “deberá soportar el arrendamiento hasta que este alcance una duración mínima de 5 o 7 años” y una vez cumplido este plazo, se puede “resolver el contrato de arrendamiento indemnizando al arrendatario con un mes de renta en vigor por cada año que reste por cumplir”.
En el caso de no cumplirlos el adquiriente de la vivienda deberá soportar el tiempo completo del contrato, incluso si este es superior a cinco y siete años.
¿Qué hacer para evitar problemas?
Para tener todo atado, “es recomendable” recoger la transmisión de la propiedad junto con un anexo al contrato de arrendamiento y “comunicar dicha circunstancia al organismo competente de depósito de fianzas” para garantizar que se cumplan las obligaciones de este contrato.