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Si Compras vivienda usada este año te librarás del cambio fiscal aprobado en el Congreso

Si Compras vivienda usada este año te librarás del cambio fiscal aprobado en el Congreso

El Congreso ha dado luz verde a un proyecto de ley que va a cambiar por completo la forma de cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el tributo que pagan aquellos contribuyentes que compran una vivienda usada. Y es que el comprador no pagará impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por su valor de mercado: el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro.

Este nuevo valor entrará en vigor en enero de 2022, tal y como asegura el Ministerio de Hacienda, con lo que afectará a todas las compraventas que se firmen a partir de esta fecha, pues no tiene carácter retroactivo.

Este cambio en la valoración de inmuebles está contemplado en el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal que ha sido aprobado en el Congreso de los Diputados y que ahora mismo se encuentra debatiéndose en el Senado. ¿Qué supone esta modificación? Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores,  no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Este nuevo valor afectará no sólo al ITP, sino también al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia.

En caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con este nuevo valor de referencia, deberá demostrar su desacierto. La carga de la prueba, por tanto, recaerá en el contribuyente, que deberá demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado. A diferencia de lo que ocurría hasta ahora ya que era la Administración la obligada a probar que el valor por el que había tributado el contribuyente no era el valor real del inmueble.

De qué manera afecta al comprador de una vivienda usada

Cuando se compra una vivienda de segunda mano el comprador debe pagar el ITP, que es un impuesto autonómico y la base imponible de este tributo será el valor de mercado. En el caso de inmuebles, la nueva ley presume que ese valor de mercado será el de referencia de Catastro a partir de enero de 2022. En muchas ocasiones, la Hacienda autonómica comprueba el valor de la vivienda comprada porque considera que el comprador ha pagado menos impuestos de lo que le corresponde. Es lo que se llama una comprobación de valores. Y aquí es donde entra en juego el nuevo valor de referencia.

Que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es algo ya recurrente. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado.

A esta reclamación del “impuesto extra” se la conoce como “liquidación complementaria por comprobación de valores” y viene, además, acompañada de los correspondientes intereses de demora. La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa vendida o heredada es superior al precio al que se escrituró, según los valores que manejan las administraciones autonómicas. O el valor de referencia, cuando éste entre en vigor en enero de 2022.

Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración.

¿Y cómo van a determinar las CCAA el valor de una casa? A partir de enero de 2022 lo harán mediante el nuevo valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro para motivar sus comprobaciones de valores. Así, la administración no estará obligada a enviar a un perito a que haga una visita a la vivienda vendida, heredada o donada, con lo que al contribuyente que haga reformas sustanciales en su casa para revalorizarla antes de venderla se le castigará considerando que vale lo mismo que una de la misma zona sin reformar.

No obstante, hasta la fecha, Catastro no ha aprobado todavía dicho valor de referencia. La norma en proyecto prevé esta posibilidad, declarando que “Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado”.

En definitiva, cuando entre en vigor el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes deberán declarar conforme a dicho valor, porque así lo exige la Ley.

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