El contrato de arras o contrato de arrendamiento con opción a compra son operaciones consideradas urgentes
Con la declaración de estado de alarma por el covid-19, los notarios se encuentran entre los servicios esenciales, pero sólo para atender asuntos que consideren de urgencia o inaplazables. Desde el Consejo General del Notariado insisten en afirmar que atenderán todas las consultas telemáticas que reciban, pero sólo atenderán personalmente aquellas solicitudes de grave urgencia, que hayan sido atendidas previamente por teléfono o email.
Son los propios notarios y registradores los que deben valorar el carácter de urgencia de un registro o una firma ante notario. Y la duda que surge es sobre qué tipo de operaciones son consideradas urgentes para un notario.
La regla es que cualquier operación que esté sujeta a un plazo preclusivo debe recibir el trato de urgente, porque “el Gobierno ha suspendido los plazos procesales o judiciales, pero de los plazos negociables no ha dicho nada”.
¿Y qué significa que una operación esté sujeta a un plazo preclusivo? Se trata de un contrato que acarrea el vencimiento del plazo o término, es decir, que tiene una fecha límite.
Uno de los contratos más habituales en el ámbito inmobiliario con plazo preclusivo es el contrato de compraventa con arras. Y las arras más utilizadas son las penitenciales (art. 1454 del Código Civil). En este tipo de contratos privados se suele entregar una cantidad de dinero (entre el 5 y el 10% de la compraventa) en concepto de arras y se establece una fecha límite para firmar ante notario la compraventa. Trascurrido dicho plazo, si la firma en notaría no fue posible por causa imputable al comprador, éste perderá la cantidad que entregó como arras. Si es por causa imputable al vendedor, éste deberá devolver duplicadas las arras al comprador.
Los problemas que está habiendo en pleno estado de alarma es que muchos contratos de compraventa de arras fueron firmados antes de la crisis sanitaria y económica provocada por el covid-19, y cuyo plazo para firmar en notaría está próximo. Al tratarse de un plazo preclusivo, el notario lo tramitará con carácter urgente por las consecuencias que su transcurso podría conllevar para las partes.
Sin embargo, que también es posible que la firma en notaría no resulte posible o sea desaconsejable (firma de personas mayores, con factores de riesgo de contagio, con personas ya contagiadas o fallecidas, en la que tengan que intervenir muchas personas (ej. los vendedores son varios dado que el piso lo adquirieron por herencia, etc.).
En tal caso, lo más conveniente sería redactar un anexo al contrato de compraventa con arras, ampliando el plazo para formalizar la escritura de compraventa ante notario.
No obstante, posponer el plazo puede conllevar otro problema si el comprador necesita financiación bancaria. Por lo general, los bancos no mantienen indefinidamente las condiciones de una hipoteca aprobada. Si la firma se pospone mucho tiempo (uno, dos o tres meses hasta la superación de la crisis), el banco podría considerar que su oferta de hipoteca ya no es vinculante. En tal caso, el banco tendría que analizar de nuevo la operación con el riesgo de que no se conceda la hipoteca al comprador, o se conceda por menor importe, si la crisis sanitaria genera un cambio de condiciones (devaluación inmueble, pérdida empleo comprador hipotecante, etc.).
Es cierto que la situación excepcional en que vivimos permitiría obtener del juez la prórroga para el comprador que el vendedor sea reacio a reconocer, o la imposición a aquél de la obligación de pagar a éste el resto del precio en caso de no quererse llevar a cabo la compraventa del inmueble. Pero el notario también considera posible que en el juzgado se estime que, dada la alteración de las circunstancias, el comprador ya no está obligado a comprar porque ha venido a peor fortuna por una causa de fuerza mayor.
“En cualquier caso, como dice el refrán “pleitos tengas y los ganes”, es decir, si tenemos que acudir al juzgado para resolver el problema es porque ya tenemos un problema”.
Otro tipo de operaciones sujetas a un plazo preclusivo
- Los arrendamientos con opción de compra
- La novación hipotecaria:la situación, a día de hoy, es que algunos notarios están considerando el abaratamiento de la cuota hipotecaria por una modificación del tipo de interés como un trámite de urgencia y, por tanto, cumplen la formalización de ese cambio en estos momentos de crisis.
- La necesidad de entrar a vivir en la casa comprada tras dejar la de alquiler:puede considerarse un supuesto de urgencia la necesidad de un comprador de abandonar la vivienda alquilada, para trasladarse a la comprada, porque aquélla tiene que ser ocupada por otro inquilino que la tiene apalabrada y la necesita para vivir. En este caso, es razonable que el vendedor de la nueva vivienda sea reacio a dejar entrar al comprador, mientras no le pague el precio ante notario; y el comprador es reacio a pagar ese precio si no tiene asegurada la adquisición con la firma de la escritura pública.
- Las escrituras de compromisoo compromisos a término
- Las obligaciones de dar o hacer sujetas a plazo
- Los préstamos entre particulares
Y aquellas operaciones inmobiliarias consideradas urgentes se firmarán ante notario con el máximo cuidado posible para evitar el contagio del coronavirus.
Los notarios limitan el número de personas que acuden al despacho, así como limitan también el número de empleados. También cuentan con medios especiales de desinfección. Porque, añade, el objetivo del notario es estudiar la situación singular de cada caso, para no posponer aquellos asuntos que, por las circunstancias personales o contractuales concurrentes, pueda presumirse que el daño de la posposición de la firma revista especial gravedad o resulte de difícil reparación.