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Subrogación de hipoteca: todo lo que tienes que saber

Subrogación de hipoteca: todo lo que tienes que saber

La subrogación permite realizar ciertos cambios en las condiciones iniciales en las que se firmó la hipoteca. Además, es una buena herramienta a la hora de realizar esas modificaciones sin necesidad de tener que pagar de nuevo algunos impuestos, como por ejemplo el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Repasamos qué tipos de subrogación existen, qué se puede cambiar del préstamo y cuándo, y qué ventajas tiene.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

La subrogación de hipoteca es un tipo de novación. Es decir, una modificación sobre uno o varios de los factores relativos a la hipoteca que se firmó. Estas modificaciones de subrogación pueden afectar tanto al deudor como al acreedor.

Tipos de subrogación de hipoteca

Según a la parte a la que afecta la subrogación, esta puede ser de dos tipos:

Subrogación de hipoteca de deudor

En este caso, la modificación se produce entre el deudor (o los particulares). Por ejemplo, se produce cuando se cambia el titular de la hipoteca, lo que es bastante habitual en el caso de que se vaya a comprar una casa que ya está hipotecada. En esta situación, el banco puede admitir o no al nuevo deudor, para lo que previamente debe realizar un estudio de riesgos similar al que se lleva a cabo antes de conceder cualquier préstamo.

Subrogación de hipoteca de acreedor

Otra posibilidad de subrogación de hipoteca es la que se produce cuando se cambia el acreedor (el banco). Es decir, se cambia la hipoteca de un banco a otro. Gracias a esta modificación, el cliente puede obtener una mejora en las condiciones de su préstamo. Al igual que sucede en el caso anterior, cuando la subrogación afecta al acreedor, tampoco es necesario efectuar el pago de un nuevo impuesto y la respectiva comisión por la subrogación (este último gasto dependerá del banco).

¿Qué ventajas tiene la subrogación de la hipoteca?

Algunas de las principales ventajas que ofrece la posibilidad de subrogar la hipoteca son las siguientes:

  • En algunos casos, la parte compradora de la vivienda también se puede ahorrar el pago de la comisión de apertura.
  • Permite cambiar las hipotecas variables a hipotecas fijas. Esta opción puede ser muy interesante cuando los tipos de interés están al alza y, en consecuencia, se paga más con una hipoteca variable en lugar de una a plazo fijo.
  • Tanto en el caso de una hipoteca variable como el de una hipoteca fija, permite reformular las condiciones de devolución del préstamo, lo que permite que los hipotecados puedan hacer frente al pago de la hipoteca en mejores condiciones si, por ejemplo, han visto modificada su situación económica.

¿Cuándo se puede subrogar la hipoteca?

No obstante, hay que tener en cuenta que, para pedir la subrogación de una hipoteca, se deben cumplir una serie de requisitos:

  • Llevar varios años pagando la hipoteca: Uno de los requisitos para poder solicitar la subrogación de hipoteca es haber estado pagándola durante varios años. El número de años varía de una entidad a otra. Según el banco, esta cifra varía entre los 2 y los 3 años aproximadamente.
  • No haberse demorado en los pagos: Otro de los requisitos necesarios para poder subrogar una hipoteca es haber pagado todas las cuotas sin retrasos. De lo contrario, es muy probable que la entidad rechace la solicitud de subrogación.
  • Importe pendiente de pago inferior al 80%: El importe que queda por pagar también puede afectar a la solicitud de subrogación. En este sentido, lo más habitual es que los bancos exijan que la deuda pendiente sea al menos inferior al 80% del total de la deuda contraída.
  • Condiciones del deudor: Finalmente, otro aspecto que se debe tener en cuenta a la hora de solicitar una subrogación de la hipoteca son las condiciones del deudor o particular. En este sentido, lo más importante será poder demostrar ante el banco que se posee estabilidad laboral y que se pueden asumir los riesgos de la subrogación. De lo contrario, lo más común será que la entidad rechace la solicitud.

Las ventajas de cambiar de una hipoteca a otra

Es importante tener en cuenta que, gracias a la subrogación de una hipoteca, podemos optar a condiciones más ventajosas en el pago de la financiación de la vivienda. Por ejemplo, cambiando de un tipo variable a uno fijo, lo que se traduce en pagar menos por nuestra hipoteca cuando el Euribor está al alza.

En este sentido, realizar una simulación de hipoteca de forma previa a pedir cualquier tipo de subrogación nos va a permitir conocer cuánto pagaremos en el caso de tener una hipoteca diferente. Y entonces comparar con las condiciones reales de nuestra hipoteca actual y valorar si nos interesa realizar la subrogación o no y en qué condiciones hacerlo.

La subrogación de hipoteca es una herramienta eficaz a la hora de llevar cambios en las condiciones iniciales en las que se firmó la hipoteca. No obstante, es importante comprender que se trata de un trámite que debe ser aceptado por el banco, por lo que es necesario cumplir con las condiciones que la entidad exige para que pueda ejecutarse.

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