La nueva ley hipotecaria amplía el plazo de impago antes del desahucio

El texto no considera las cláusulas suelo como abusivas y no establece un reparto de los gastos hipotecarios

El anteproyecto de ley que reformará las condiciones de una hipoteca contempla un plazo más amplio de impago antes de iniciar una ejecución hipotecaria (paso previo al desahucio y fijado en la actualidad en tres cuotas sin pagar) al tener que alcanzar el 2% del préstamo en la primera mitad del contrato, con un límite de 9 mensualidades sin pagar. A partir de la segunda mitad de la vida de la hipoteca, el impago deberá ser del 4% de la deuda y un tope de 12 meses sin pagar.

Además, la nueva ley -que se remite este lunes al Consejo de Estado para convertirse en proyecto de Ley y pasar luego el trámite parlamentario, con lo que estará aprobada «en los próximos meses»- establecerá que aquellos que firmen un contrato de crédito inmobiliario tienen que ir al notario no sólo a firmar, sino también en una fase previa para confirmar que entienden las condiciones, según han detallado fuentes del Ministerio de Economía.

El notario, y en su caso el registrador, podrán frenar las hipotecas que contengan cláusulas abusivas declaradas por los tribunales en sentencia firme. No está entre ellas la cláusula suelo, que desde Economía argumentan que no es abusiva si es transparente. El notario sí deberá asegurarse de que el consumidor entiende las cláusulas más sensibles por su complejidad. Se refuerza el régimen sancionador de notarios y registradores que incumplan estos requisitos.

Tanto las cláusulas ilegales como las difíciles de comprender estarán especificadas en la nueva norma, que transpone una directiva europea y que regulará los contratos de crédito inmobiliario (Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario), aunque se busca que vaya «más allá» y alcance también a los autónomos.

Por su parte, el reparto de los gastos hipotecarios tendrá que quedar claro en la escritura, pero la ley tampoco especificará cómo se divide el pago entre el cliente y el banco, será un acuerdo entre ellos.

Operaciones vinculadas

A su vez, se eliminarán determinados incentivos para el profesional del banco que estuvieran ligados a captar hipotecas y se prohíben operaciones vinculadas, como tener que adquirir de forma obligatoria otros productos, por ejemplo seguros. Habrá excepciones, específicamente señaladas, o cuando se pruebe que benefician al consumidor.

Respecto a las ventas combinadas, se obliga a la entidad de crédito prestamista (como medida de transparencia) a presentar dos presupuestos: uno que incluya los productos que se comercializan junto al préstamo (por ejemplo, seguros) y otro sin ellos.

Por otra parte, la amortización anticipada de la hipoteca se podrá hacer en cualquier momento durante la vida del contrato y se limitará la retribución que pueda percibir el banco. Quien tenga una hipoteca con un tipo de interés variable podrá amortizar anticipadamente pagando una comisión por la cantidad entregada del 0,5% en los tres primeros años, que bajará al 0,25% hasta el quinto año, en el que queda reducida a cero.

En las hipotecas a tipo fijo, la comisión de reembolso será del 3% en los cuatro primeros años y del 4% a partir de entonces, e igualmente la comisión se aplica sobre el capital que se amortice y no sobre el total de la hipoteca pendiente de pago.

También, se facilitará convertir a euros préstamos en divisas extranjeras y el interés de demora queda limitado a tres veces el interés legal del dinero, aplicable sobre el principal pendiente de pago.

Cambio a tipo fijo

La norma pondrá topes asimismo al cobro por cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo, sobre todo cuando la modificación incluye el traspaso de la hipoteca a otra entidad. A partir del tercer año de hipoteca, el banco no podrá cobrar ninguna comisión por este movimiento.

Al mismo tiempo, se rebajan los aranceles notariales y registrales de la formalización en escritura pública de cualquier acuerdo del que se derive la modificación del tipo de interés variable a tipo fijo.

Además, el proyecto habilita al Gobierno para aprobar un contrato tipo al que pueden acogerse las partes. Se establecerá por tanto un contrato de hipoteca estándar, regulado por Real Decreto, que «será sencillo, fácil de comprender, transparente y que no genere ningún tipo de dudas, ni interpretaciones alternativas». Un modelo de contrato que podría utilizarse si las partes lo consideran oportuno.

Desde el Ministerio sostienen que la reforma de la legislación hipotecaria «no debería» encarecer el coste de los préstamos.